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Bauherrschaft:
Konstanzerstrasse 15, 8280 Kreuzlingen

Projekt-und Bauleitung 

September 2012 (Baubeginn November 2012)

geplanter Bezug resp. Übergabe an 
Bauherrschaft Februar 2014

Immobiliengesellschaft



Ausgangslage:
Grüne Wiese. Parzelle umgeben von der SBB (Bahnhof Kreuzlingen), Kantonsstrasse, Fussgängerunterführung, Neubau Hochhaus und der Venenklinik. 

Was wird  gemacht:
Es entsteht ein Hochhaus (9 Stockwerke) mit einem angebauenen Querbau (3 Stockwerke). Die gesammte Parzelle wird unter dem Niveau ausgenutzt (Garagen und Keller). 20 Wohnungen (2 1/2 + 3 1/2 Zimmerwohnungen), 12 Hotelzimmer und 1 Restaurant werden erstellt.


Die Ausgangslage
Grüne Wiese...
Parzelle umgeben von der SBB (Bahnhof Kreuzlingen), Kantonsstrasse, Fussgängerunterführung, Neubau Hochhaus und der Venenklinik.
Das gesamte Gebäude resp. die gesamte Baute muss auf Pfählen fundiert werden! Der Bodensee liegt nahe...


Momentanaufnahme
Zur Zeit wird vor Ort an der Nachbarüberbauung die Umgebung fertig gestellt.

Wir sind voll Gas in der Ausführungsplanung und Ausschreibung...

 

Hochhäuser sind nicht nur für Grossstädte geeignet


Das Hochhaus an der Freiestrasse in Kreuzlingen ist das höchste Haus im Thurgau. Seesicht ist eine Triebfeder für den Hochhausbau. (Bild: Nana do Carmo)

Im Thurgau soll in Zukunft vermehrt verdichtet gebaut werden. Darin waren sich die Teilnehmer einer Diskussion unter Fachleuten einig.

MARTIN KNOEPFEL

FRAUENFELD. Sind höhere Häuser oder Hochhäuser die Antwort auf die Bevölkerungszunahme im Thurgau? Diese Frage diskutierte die Thurgauer Sektion des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins (SIA) gestern abend vor rund 70 Personen in der Kantonsbibliothek. Dabei waren sich die Teilnehmer einig, dass verdichtetes Bauen nötig ist.

Unklar blieb allerdings, wo die Grenze zwischen höheren und Hochhäusern liegt. Der Architekt Thomas Keller sprach von 25, der Zürcher Kantonsplaner Wilhelm Natrup von 40 und der Ökonom Hans Naef von 50 Metern.

Konzept geplant

Regierungsrat Jakob Stark will ein Konzept für höhere und Hochhäuser als Werkzeug für die Gemeinden schaffen. Er betonte, dass das neue Planungs- und Baugesetz Zonen für Hochhäuser und höhere Häuser ermöglicht und dass künftig mit einem Gestaltungsplan zehn statt fünf Stockwerke hoch gebaut werden darf.

Keller gab einen Überblick über den Hochhausbau in der Schweiz und wies darauf hin, dass im Thurgau auch in regionalen Zentren die Ortskerne nicht sehr dicht überbaut sind. Natrup betonte, dass sich Hochhäuser auch für regionale Zentren und Kleinstädte eigneten.

Naef führte die Zuhörer in die wirtschaftliche Realität zurück. Ein Hochhaus brauche Investoren, die eine Durststrecke überleben könnten, und eine höhere Rendite zum Ausgleich der höheren Bau- und Betriebskosten. Wohnhochhäuser seien fast nur im Stockwerkeigentum möglich. Wirtschaftlich sieht er keine Berechtigung für Hochhäuser im ländlichen Raum. Potenzial für Hochhäuser im Thurgau gebe es in Kreuzlingen und Romanshorn.

Hochhäuser und Verdichtung

In Kreuzlingen kämen nur wenige Orte für Hochhäuser in Frage, entgegnete in der Diskussion der Immobilienfachmann Guido Goldinger. Zudem erschwerten Realisierungszeiten von fünf bis zehn Jahren den Bau von Hochhäusern.

Stark und Natrup wollen mit bestehenden Gebäudetypen höher bauen. Stark findet, in Zentrumsgebieten, etwa beim Bahnhof Weinfelden oder in Frauenfeld, sollte man sieben- statt fünfstöckig bauen. Goldinger betonte, ein Solitär sei schwieriger zu vermarkten.

Der Architekt Thomas Hasler sprach von einer Scheindiskussion über Hochhäuser, die mit baulicher Verdichtung wenig zu tun habe. Hochhausstudien für Kleinstädte seien «zum Lachen». Keller beklagte die «städtebaulich schwache» Basis in Arbon, Amriswil und Romanshorn. Bauliche Verdichtung sei Knochenarbeit.

05.11.2011

 

 

Das höchste Haus am Bodensee

Alcan-Parzellen scheinen fruchtbares Hochhaus-Land zu sein. Nicht nur in Rorschach soll auf ehemaligem Alcan-Boden in die Höhe gebaut werden, sondern auch in Kreuzlingen.

Das Hochhaus mit seinen vier Flügeln soll auf 140 Metern Höhe noch ein Drehrestaurant erhalten.

 

Rorschach/Kreuzlingen. Nicht nur auf dem ehemaligen Rorschacher Alcan-Areal sollen Hochhäuser in den Himmel wachsen. Alcan Packaging AG, die zweitgrösste Firma in Kreuzlingen, will eine 16 500 Quadratmeter grosse Parzelle verkaufen. Geplant sei dort ein 120 bis 150 Millionen Franken teures Hochhausprojekt, sagt August Ghetta, Geschäftsführer der Alcan Packaging Kreuzlingen.

Dreimal höher als in Rorschach

Während in Rorschach drei 50 Meter hohe Gebäude nebeneinander gebaut werden sollen, sieht die von zwei Kreuzlinger Architekten erstellte Projektstudie nur ein einziges Hochhaus vor – dafür würde es fast dreimal so hoch in den Himmel ragen. Ganz oben, 140 Meter über Boden, ist ein zweistöckiges Drehrestaurant geplant, das sich einmal pro Stunde dreht. Weiter soll der Wolkenkratzer Platz für ein Hotel, Geschäftsräume, Läden und 160 Wohnungen bieten.

Noch keine Investoren

Das Hochhausprojekt werde vom Stadtrat und von den kantonalen Stellen begrüsst, sagt August Ghetta. Die Investorensuche sei allerdings nicht einfach, weil man neben der Vorinvestition Zeit für das Bewilligungsverfahren einsetzen müsse.

Während die Planungen für die Überbauung auf dem ehemaligen Alcan Areal in Rorschach bereits weit fortgeschritten sind, ist das Kreuzlinger Projekt also derzeit erst «im Gespräch». Das Potenzial für hitzige Diskussionen besitzt das potenziell höchste Gebäude am Bodensee mit Sicherheit.

25.10.2008

 

Kein Monsterbau für Kreuzlingen

Kreuzlingen – Eine professionelle Studie kommt zu dem Ergebnis, dass Hochhäuser für Kreuzlingen in städtebaulicher Hinsicht keine Lösung sind – Höhere Gebäude hingegen schon. - Clemens Pecher 

Höhere Gebäude verschwinden praktisch im Häusermeer. (Bild: cp)
 
Höhere Gebäude verschwinden praktisch im Häusermeer. 

Wann genau spricht man eigentlich von «Hochhaus» und wie sieht die Situation diesbezüglich in Kreuzlingen aus? Diesen und weiteren Fragen wurde nun mit einer vom Stadtrat in Auftrag gegebenen, fachmännischen Studie auf den Grund gegangen. Das Fazit: Weitere Hochhäuser wird Kreuzlingen vor­aussichtlich nicht so bald be­kom­men, höhere Häuser hingegen prinzipiell schon.
Nicht jedes Haus, das einem hoch erscheint, ist auch ein Hochhaus. Letzteres liegt etwa ab 14 Geschossen vor. Darunter, bis zu einer Höhe von maximal 35 Metern, spricht man schlicht von «höheren Häusern».

Ein Monsterbau
«Es hat schon seinen Reiz, ein riesengrosses Gebäude für Kreuzlingen», gibt Stadtrat Michael Dörflinger zu. Im Laufe der Studie habe sich jedoch gezeigt, dass das nicht wirklich ein erstrebenswerter Werdegang sei. Zusammenfassend lässt sich nun sagen: Aus städtebaulichen Gründen sind Hochhäuser mit einer Gesamthöhe von über 35 Metern abzulehnen.
Es handelt sich bei der Studie nicht um eine verbindliche Vorgabe. «Für einen Monsterbau bräuchte es aber ziemlich gute Argumente», so Dörflinger.

Die Studie zeigte einerseits Ausschlussgebiete für höhere Gebäude, da diese die Silhouette zu empfindlich stören würden. Blickt man etwa über Kreuzlingen, fällt ein Gebäude von 35 Metern Höhe nicht negativ auf, sondern verschwindet sozusagen zwischen den anderen Gebäuden.

Andererseits zeigte die Studie auch auf, an welchen Standorten prinzipiell solche Gebäude denkbar wären. Normalbauweise soll jedoch weiterhin der Regelfall bleiben. «Ob die Voraussetzungen für ein höheres Gebäude gegeben sind, muss jeweils im Einzelfall betrachtet werden», informierte Heinz Theus, Leiter Hochbau/Stadtplanung. Man müsse dabei aber stets den ganzen Siedlungskörper im Auge behalten, sprich das komplette dichte Siedlungsgebiet um Kreuzlingen. Optische Störungen sind hier natürlich unerwünscht.

Hauptstrasse 23: Unfall
«Die Hauptstrasse 23 ist unser Unfall», befand Michael Dörflinger. Zu dem Ergebnis kommt auch die Studie, die 40000 Franken gekostet hat. «Einzig das profane und privat genutzte Hochhaus (...) durchbricht unangemessen die Silhouette.»
Höhere Häuser könnten demgegenüber einen städtebaulichen Gewinn bedeuten, da sie die Stadtsilhouette nicht aus Perspektive der wichtigsten Aussichtspunkte beeinflussen, sondern höchstens lokal. Beispiele dafür wären etwa der Bereich Stadtbahnhof und der Bereich Colosseumplatz. Dort, so befindet die Studie, könnten höhere Gebäude durchaus positive Akzente setzen.

04.05.2010

Ein neues Zentrum entsteht

Kreuzlingen • Mit der Bauauflage für «Gardencity» an der Ecke Konstanzerstrasse/ Brückenstrasse erlebt ein Quartier im Norden von Kreuzlingen ein unerwartetes Comeback, das man nach dem angekündigten Umzug vom Migrosmarkt als Gewerbestandort fast schon abgeschrieben hatte. Weitere Projekte sind angekündigt. - KLZ 

So könnte bald der Blick Richtung Konstanz aussehen. (Bild: Swissbuilding)
 
So könnte bald der Blick Richtung Konstanz aussehen. (Bild: Swissbuilding)

Noch weiden auf der Parzelle die Schafe, aber die Tiefgarrage gehört schon zum Projekt. (Bild: Probst)
 
Noch weiden auf der Parzelle die Schafe, aber die Tiefgarrage gehört schon zum Projekt. (Bild: Probst)



Politische Planung ist das eine, die tatsächliche Umsetzung durch private Investitionen oft ganz etwas anderes. Wenn man sich die zurzeit aktuelle Stadtentwicklungsplanung STEP ansieht, ist der Bereich Brückenstrasse/Konstanzerstrasse nirgendwo im Zentrum der Aufmerksamkeit. Und doch spricht vieles dafür, dass sich hier eine wirtschaftliche Dynamik entfalten wird, die die ganze Stadt weiterbringen könnte. 


Umfassendes Konzept
Auf Wohnen und Gewerbe zielt das Projekt «Gardencity». Die St. Galler «Swissbuilding Concept AG» will hier für gut 40 Millionen Franken ein Wohn- und Gewerbezentrum errichten. Entlang der Konstanzerstrasse, Brückenstrasse und der Einfahrt zur Tiefgarage der Venenklinik sollen rund um einen grossen Innenhof zweistöckige, gut zehn Meter hohe Gebäude mit einheitlicher und durchgängiger Fassade entstehen. Diese sind für eine gewerbliche Nutzung konzipiert. Im Erdgeschoss wäre auch eine Nutzung für Ladengeschäfte denkbar. 

Hinzu kommt ein schlanker elfstöckiger Wohnturm im Innenhof, der bei einer Höhe von fast 40 Metern Raum gibt für jeweils elf 2-, 3- und 4-Zimmerwohnungen. Das Projekt sieht übrigens keine eigenen Stellplätze vor, sondern will die bisher eher nicht so stark frequentierte Tiefgarage der Venenklinik nutzen. 


Optimistische Erwartungen
Attraktiv an dem Standort ist sicher die gute Lage, direkt beim Bahnhof, nahe zur Grenze und mit direktem Autobahnanschluss. Die Swissbuilding AG hat als Projektentwickler im Vorfeld sehr intensive Marktuntersuchungen durchgeführt und ist sehr optimistisch, dass das Projekt tatsächlich realisiert wird. Von den ursprünglichen Plänen im Rahmen von Gardencity auch ein Hotel zu errichten, ist man aber wieder abgerückt, da viele Investoren nicht bereit sind, sich bei «Sonderimmobilien» zu engagieren. 

Wenn alles problemlos verläuft könnte schon im Frühjahr nächsten Jahres Baubeginn sein. Entscheidend dafür dürfte wohl die Nachfrage im gewerblichen Bereich sein. Denn man wird erst mit dem Bau beginnen, wenn für 50 bis 60 Prozent der Flächen konkrete Zusagen vorliegen, so Stefan Schreiber von Swissbuilding. Dank des guten Standorts sei man aber sehr optimistisch. Mit dem Standort Kreuzlingen ist man bei Swissbuilding schon gut vertraut, war man hier doch beispielsweise als Generalunternehmer bei der Überbauung des ehemaligen Raichleareals aktiv.

 
Hochwertige Architektur
Gelobt wird auch das gute Einvernehmen mit der Kreuzlinger Bauverwaltung, aus der man auch viel Positives für das geplante Projekt hört. Von «qualitativ ausgesprochen hochwertiger Architektur» schwärmt beispielsweise Bauverwalter Heinz Theus. Speziell deutlich wird dies, wenn man die heutigen Pläne mit dem ursprünglichen Grenzmarkt-Konzept vergleicht. 

Spannend wird die Entwicklung in Emmishofen insbesondere auch deshalb, weil das Projekt «Gardencity» nicht allein bleiben wird. Schon in kürzester Zeit rechnet man mit der Baueingabe für die angrenzende Parzelle bis zu den Gleisen. Direkt neben der Rampe zur Unterführung, die überbaut werden dürfte, soll hier ein weiteres Projekt ähnlicher Architektur entstehen. Und auch hier ist nach dem Gestaltungsplan ein Turm möglich. 


Wie alles begann
Bauvisiere haben an der Konstanzer Strasse schon mehrfach gestanden. Und bisher wurden sie immer wieder abgeräumt, ohne dass Bauten folgten. So gab es das Vorhaben auf der Parzelle, die jetzt für «Gardencity» vorgesehen ist, einen Supermarkt zu bauen. Eben dafür wurde 1998 der Gestaltungsplan «Grenzmarkt« erstellt. Dieser gab die Möglichkeit den bestehenden Migrosmarkt über eine 4,2 Meter hohe Brücke über die Brückenstrasse an den Neubau anzuschliessen. Das Grundstück wäre dabei fast vollständig überbaut worden (also ohne Innenhof). 

Auch den Wohnturm hat der immer noch geltende Gestaltungsplan damals schon vorgesehen. Genau wie auf dem Grundstück an der Konstanzerstrasse zwischen der Parzelle an der Ecke und den Bahngleisen. Und auch hier standen schon vor einigen Jahren schon Visiere, bis sie dann, windschief und abgeknickt, wieder abgeräumt wurden. 

19.09.2008

Bauboom in Emmishofen

Kreuzlingen • Die Pläne gehen im wahrsten Sinne des Wortes in den Himmel: Wenige Wochen nach Einreichung des Projekts «Gardencity» liegt jetzt auch ein Projekt für den südlichen Teil der Parzelle zwischen Konstanzer Strasse und Bellevue-Klinik vor. Und wieder ist auf einem Teil der Liegenschaft eine turmartige Bebauung vorgesehen. Und die Zufahrt für beide wird über die Konstanzer Strasse erfolgen. - KLZ 

An dem Modell kann man die räumliche Verteilung der Gebäude sehen (an der grauen Kante der Platte vorne würden die Gleise zum Hauptbahnhof verlaufen): Das kleine und vergleichsweise zierliche Gebäude im Vordergrund ist die Bellevue-Klinik (grün), dahinter (gelb) das Projekt «Gardencity» und links da
 
An dem Modell kann man die räumliche Verteilung der Gebäude sehen (an der grauen Kante der Platte vorne würden die Gleise zum Hauptbahnhof verlaufen): Das kleine und vergleichsweise zierliche Gebäude im Vordergrund ist die Bellevue-Klinik (grün), dahinter (gelb) das Projekt «Gardencity» und links da



Eigentlich war alles ja ganz anders vorgesehen und vielleicht ist dies die letzte Gelegenheit daran zu erinnern: Auf der Parzelle zwischen Bahngleisen, Konstanzerstrasse und Brückenstrasse war ein grosses Einkaufszentrum vorgesehen. Und eigens deswegen war vor gut acht Jahren der Gestaltungsplan «Grenzmarkt» erstellt worden. Geplant war eine grosszügige Erweiterung des bestehenden Migrosmarktes mit einer brückenartigen Anbindung an den bestehenden Migros. 


Neue Verkehrsführung
Inzwischen alles Schnee von gestern. Der Migros zieht in die ehemalige Epa und gibt den Standort an der Konstanzer Strasse komplett auf. Und die Pläne der neuen Grundeigentümer im Gebiet Grenzmarkt zielen mehrheitlich auf Wohnbebauung und etwas Gewerbe. 

Nachdem das Projekt «Gardencity» im nördlichen Teil im September vorgestellt wurde, ist jetzt das Baugesuch für den Bereich «Grenzmarkt Süd» aufgelegt. Hier geht es um die Liegenschaft unmittelbar an den Bahngleisen, zur Konstanzer Strasse weitgehend abgegrenzt durch die Rampe zur Fussgänger- und Velounterführung. 

Entstehen soll eine zweistöckige Bebauung entlang der Konstanzer Strasse, bzw. neben der Rampe zur Velo- und Fussgängerunterführung. Eben wegen dieser Rampe wird die Häuserfront etwas weiter von der Strasse entfernt sein, wie beim Projekt «Gardencity» (siehe KreuzlingerZeitung vom 19.9.). 

Neue Strasse
Wo die Fussgänger also entlang der Konstanzer Strasse zum «Grenzmarkt-Süd» kommen können, ist auch eine neue Strassenerschliessung geplant. Genau in der Kurve der Konstanzer Strasse wird eine Abzweigung parallel zu den Gleisen gebaut, die mit einer kleinen Brücke die Rampe zur Fussgänger- und Velounterführung kreuzen wird. 

Über diese neue Strasse wird der gesamte Verkehr zum Grenzmarkt-Süd, zur Gardencity und zur Tiefgarage der Bellevue-Klinik erfolgen. Die Brückenstrasse wird so entlastet und muss nur noch den Verkehr zu den Parkplätzen unmittelbar vor der Klinik aufnehmen. Und wie Heinz Theus, Leiter Hochbau und Planung, sagt, ist eine rechtsverbindliche Einigung der Beteiligten Voraussetzung für die Genehmigung der beiden anstehenden Projekte. 


Vor allem Wohnungen
Im Grenzmarkt-Süd – zu dem auch ein achtgeschossiges Hochhaus mit knapp 30 Metern Höhe gehört – sollen acht Einzimmer-Wohnungen, zwölf Zweizimmer-Wohnungen und acht Dreizimmer-Wohnungen entstehen. Zudem sind im Erdgeschoss des flachen Gebäudeteils drei Büros vorgesehen. 

Im Gegensatz zur Gardencity, die sich in der Tiefgarage der Bellevue-Klinik eingekauft hat, werden beim Grenzmarkt-Süd 30 Parkplätze in einer eigenen Tiefgarage entstehen.


Positive Entwicklung erhofft
Über das Gebiet Konstanzer-, Grenz- und Brückenstrasse wurde damals zusammen mit dem Erlass des Gestaltungsplans Grenzmarkt ein behördenverbindlicher Richtplan Dufourstrasse/Heimat erlassen – also das Gebiet rund um den Migrosmarkt. Der Richtplan bezweckte eine Aufwertung des Stadtteils, verbunden mit einer Verlagerung der rund 100 Parkplätze aus diesem Gebiet in den Bereich Grenzmarkt und einer Renaturierung der durch die Verlegung entstehenden Freiflächen entlang des Schoderbaches. Da jetzt gar kein Einkaufzentrum entsteht, werden auch weit weniger Parkplätze gebraucht. Damit wird auch der alte Richtplan überflüssig und der Stadtrat hat beschlossen, diesen aufzuheben. Die weitere Entwicklung rund um den Migros ist zum heutigen Zeitpunkt noch völlig offen. Aber es ist durchaus wahrscheinlich, dass, wenn die beiden Bauvorhaben südlich davon tatsächlich verwirklicht werden, auch hier eine positive Entwicklung einsetzt.

09.11.2008